Наш дом капитального ремонта пока не требует, но имеет смысл разобраться с вопросом платежей за капитальный ремонт - коль скоро в связи с выбором управляющей компании нужно собирать общее собрание.

Могут ли жильцы нашего дома  управлять средствами собранными на капитальный ремонт ?
Можно ли на эти деньги провести реконструкцию дома ( не дожидаясь пока деньги обесценятся от инфляции в ожидании капремонта) ?

Есть среди жильцов специалисты по вопросам управлением платежами и средствами на капремонт ?

Платеж за капитальный ремонт, обязателен ли? ответит юрист
Автор  юрист Салладин Багаев

После появления еще одной строки "капитальный ремонт" в квитанциях, собственники квартир в многоэтажных домах из различных регионов страны были очень недовольны, ведь это заметно увеличило общую величину платежей за коммуналку. Однако с законом спорить нет смысла: в соответствии с ФЗ № 271, платеж за капитальный ремонт обязателен, в противном случае неплательщика будут ждать неприятности, в виде судебных разбирательств.

Суть введения дополнительной строки в платежках состоит в том, что сегодня финансированием ремонтных работ своего дома занимаются именно собственники квартир. Ранее средства поступали на счет управляющей компании, которая и занималась решением данного вопроса. Т.е. теперь владельцы квартир независимо от управляющей компании принимают подобные решения. Но обязанность граждан по уплате ежемесячных взносов как была, так и остается.

ФЗ № 271-ФЗ внес поправки в ЖК РФ, ввиду которых все жильцы многоэтажных домов обязаны производить взносы в счет будущей реконструкции дома или его отделки (ст. 169 ЖК РФ). Выходит, что платежи за капитальный ремонт полностью законны, как бы собственникам квартир не хотелось иного.

Особенности выплат разрабатываются региональной программой отдельного субъекта, в которой также утверждены сроки и период проведения ремонтных работ, спектр работ и иные сведения.

Если до этого все средства перечислялись в счет УК и в платежках значились одной строкой, то после вышеописанных новшеств, появилась отдельная графа и теперь стали проводиться собрания собственников с целью установления способа сбора финансов на проведение ремонтных работ в последующем.
Что входит в понятие «капитальный ремонт» и за что мы платим?

Ниже мы приведем наиболее общий перечень работ, каждый пункт которого имеет расширительное содержание. Согласно жилищному законодательству, в число капитальных входят следующие работы:

- ремонт внутренних инженерных коммуникаций электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт лифта или замена лифтового оборудования, являющегося неисправным и опасным для использования; работы в лифтовых шахтах;

- ремонт и поддержание в работоспособном состоянии крыши, частичная замена кровельного покрытия, замена сливных и водосточных конструкций;

- работы в подвальных помещениях, принадлежащих к общему имуществу в многоэтажном доме;

- фасадные работы;

- установку коллективных (общедомовых) счетчиков;

- фундаментные работы.
Общее собрание собственников помещений. Основные положения

Высшим органом управления в многоэтажных домах кстати и является общее собрание владельцев квартир. Оно производится для управления многоэтажным домом путем решения вопросов повестки дня и принятия консенсуальных решений по вопросам, выставленных на голосование.

Частота проведения общего собрания владельцев квартир - не менее одного раза в календарный год. В случаях, если иное не установлено самим собранием, то очередное общее собрание владельцев квартир в многоэтажном доме проводится в течение 2 квартала года, который идет вслед за отчетным годом.

Право голоса на собрании имеют непосредственно собственники квартир или их законные представители. Собрание собственников легитимно (правомочно), если в таковом участвовали собственники квартир в доме или их законные представители, проголосовавшие в количестве не менее половины от общего числа возможных голосов. Т.е. если в доме, к примеру 100 собственников, то для окончательного решения хватит 51 проголосовавшего. Если мнение остальных 49 владельцев квартир идет в разрез с мнением большинства, то решение принимается в пользу последнего.
Полномочия и функции общего собрания собственников

Общее собрание владельцев квартир может принимать ниже перечисленные решения:

- о частичной  реконструкции многоэтажного дома (в том числе с его расширением или пристройкой), строительстве хозпостроек на территории и других зданий, построек, сооружений, капремонте общего домовой собственности, об адресной трате средств общего фонда;

- о выборе метода формирования общего фонда капремонта, размере обязательного взноса на капремонт, минимальном размере общего фонда капремонта, выборе одного из жильцов, и наделение его полномочиями на открытие персонального счета и на совершение приходно-расходных операций с деньгами, имеющимися на персональном счете, и выбор банка, где изначально открыт персональный счет;

- об оформлении кредита (займа) на капремонт общего домового имущества, определении главных моментов кредитного договора, об условиях получения гарантии, поручительства, выплате процентов за пользование кредитом;

- о нормах использования земли, на которой находится многоэтажный дом, в том числе и о наложении сервитутов (право ограниченного пользования чужими земельными участками);

- о пользовании общим домовым имуществом третьими лицами, в том числе о составлении договоров на монтаж и использование рекламных конструкций, в случаях если для установки и использования таковых требуется использование общей домовой собственности;

- о выборе граждан, которые от лица владельцев квартир в многоэтажном доме уполномочены подписывать договора об использовании общей домовой собственности на обозначенных общим собранием владельцев квартир условиях.
Что будет, если не вносить платеж на капитальный ремонт?

Если не производить обязательную уплату в установленные сроки, то на собственника квартиры будет накладываться пеня в размере 1/300 ставки финансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Несоблюдение подобных требований об уплате грозит собственникам и тем, что компания в которой содержится персональный счет может подать на неплательщиков иск в суд.

Кроме этого, при реализации жилья тоже могут появиться определенные неудобства: ведь покупатели обычно хотят проверить чистоту договора купли-продажи именно с юридической стороны. Для этого достаточно обратиться в любую риэлторскую организацию или юридическую фирму, которые путем подачи запросов в уполномоченные организации обнаружат существующий долг за неуплаты взносов на капремонт. Квартиру с долгом никто покупать не станет, т.к. долг остается при квартире.
Кто освобождается от уплаты взноса на капитальный ремонт?

Предусмотрены случаи освобождения от уплаты обязательных взносов.

От обязанности уплачивать периодические взносы на капремонт многоэтажного дома освобождены владельцы квартир:

— если дом целиком признан аварийным и должен быть снесен;

— если участок на котором находится многоэтажный дом подлежит изъятию для гос. нужд;

Помимо этого, вносить периодические платежи не обязаны наниматели неприватизированных квартир, т.к. с правовой точки зрения они не являются полноправными владельцами данных помещений.