Методические рекомендации собственникам квартир по процедурам управления многоквартирным домом № 13 по ул. 8-я Текстильщиков ( ликбез собственника квартиры).
1. Структура имущества многоквартирного дома.
В структуре имущества многоквартирного дома можно выделить три составляющие:
• Жилые помещения
• Нежилые помещения
• Общее имущество
К нежилым помещениям относятся помещения для использования их в административных и иных, не связанных с проживанием граждан целях.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе:
- лестничные площадки и лестницы, коридоры
- лифты, лифтовые и иные шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации
- крыши
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади жилого или нежилого помещения собственника.
Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение, поскольку размер платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
2. Управление многоквартирным домом.
В соответствии с ЖК РФ объектом управления является многоквартирный дом.
Управление многоквартирным домом является обязанностью собственника. Жилищный Кодекс Российской Федерации дает право собственникам жилищного фонда выбрать один из способов управления, предусмотренных ЖК РФ, самостоятельно, решением общего собрания.
2.1. Способы управления многоквартирным домом.
В соответствии с ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании могут выбрать один из способов управления:
• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее ТСЖ);
• управление управляющей организацией.
Муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация участвуют в принятии решений на общем собрании на равных условиях с другими собственниками помещений в многоквартирном доме.
Непосредственное управление многоквартирным домом.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все общие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и без привлечения управляющей организации (управляющего).
При непосредственном управлении собственники помещений на основании решения их общего собрания должны заключить договоры об оказании услуг по содержанию и (или) о выполнении работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двухсторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в доме превышало половину общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.
Договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, об отопление) заключаются самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени.
Собственники помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении вправе:
- все текущие вопросы управления решать на общих собраниях собственников помещений;
- распределить между собой обязанности по управлению многоквартирным домом.
- выбрать одно управомоченное лицо из числа собственников помещений в данном дома или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.
При выборе в качестве уполномоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.
В случае привлечения собственниками помещений уполномоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенности в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» ЖК РФ не предусмотрена.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется на основании договора управления с управляющей организацией, заключаемого каждым собственником. Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Общие собрания собственников помещений.
Общие положения.
При всех рассмотренных способах управления жилым многоквартирным домом органом управления домом является общее собрание собственников помещений, на котором собственники помещений в таком доме реализуют свои права и обязанности по управлению.
Статья 161 ЖК РФ определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.
Деятельность по управлению должна отвечать указанным критериям независимо от выбранного собственниками помещений способа управления домом.
Управление многоквартирным домом, независимо от выбранного способа должно строиться на единых подходах и принципах.
Условия договоров, заключаемых собственниками жилых помещений в зависимости от выбранного ими способа управления с целью обеспечения текущего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (договоры оказания услуг по текущему содержанию и ремонту либо договор управления), устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме решением общего собрания вправе самостоятельно устанавливать эти условия: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг и т.д
Таким образом, управление многоквартирным домом осуществляется по принципу «Один договор – один дом».
В случае, если собственники помещений в многоквартирных домах не выбрали способ управления или не реализовали принятое на собрании решения по выбору способа управления домом (не были подписаны соответствующие договорные отношения по содержанию, ремонту дома, его управлению и поставке коммунальных услуг), то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для выполнения функций по управлению таким домом.
При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам проведенного конкурса. Через год после заключения такого договора управления орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
Указанная функция органов местного самоуправления должна исполняться до тех пор, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не примут самостоятельного решения по способу управления домом.
3.2. Организация проведения общего собрания в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
• принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
• выбор способа управления многоквартирным домом;
• другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Инициатором проведения общего собрания в многоквартирном жилом доме может быть любой из собственников.
Учитывая, что практически в каждом доме имеется муниципальная собственность виде жилых помещений, сдаваемых по договору найма, либо муниципальных нежилых помещений, администрация города приняла решение инициировать проведения внеочередных общих собраний в многоквартирных домах от имени собственников муниципальных помещений.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения (имеет кворум) по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда в нем приняли участие собственники помещений в данном доме (или их представители) обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.
Собственник помещения в многоквартирном доме может участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя, действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями ст. 185 Гражданского кодекса РФ.
Формы доверенности установлена как простая письменная и не требует нотариального удостоверения.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и части.3 ст. 36 ЖК РФ, которые принимаются только с согласия всех собственников. (К таким решениям относятся решения: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, а также решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений).
Для определения правомочности общего собрания необходимо определить (рассчитать в процентном соотношении) голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании. Для этого, прежде всего, необходимо определить общую площадь всех помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме.
Общая площадь помещений в многоквартирном доме является основным показателем для расчета голосов, принадлежащих каждому из собственников, для определения наличия кворума.
Процент голосов каждого собственника определяется по формуле: (Sc : Sоб) х 100% , где «Sс» - площадь помещения (жилого, нежилого), принадлежащего конкретному собственнику, «Sоб» - общая площадь помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
3.3. Формы проведения общих собраний.
Жилищным кодексом РФ предусмотрены две формы проведения собраний: в форме очного голосования и форме заочного голосования.
Форма очного голосования предполагает личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решений, по вопросам, включенным в повестку дня.
Проведение общего собрания собственников в форме заочного голосования имеет свою специфику, которая заключается в фактическом отсутствии собравшихся где-либо людей и не предполагает совместного обсуждения вопросов повестки дня, а предусматривает использование только письменно формы голосования по тому или иному вопросу повестки дня. Поскольку собственники не собираются для обсуждения вопросов повестки дня, то эти вопросы должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, основываясь на содержании вопроса, либо должны быть приведены варианты решения вопроса.
Форма проведения общих собраний в виде заочного голосования в многоквартирных домах на сегодня предподчительна, так как на сегодня проблематично собрать всех собственников помещений многоквартирного дома и обеспечить их совместное присутствие на собрании (обеспечить кворум собрания). Собрания в форме очного голосования возможны в домах с малым количеством жилых помещений.
Принявшими участие в общем, собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, должны считаться только те собственники помещений в данном доме, решения которых по вопросам, поставленным на голосование, оформленные в письменном виде, были получены до даты окончания приема этих решений.
Исходя из правил, установленных ЖК РФ о ежегодности проведения общего собрания собственников помещений, а также необходимости установления порядка его проведения, собственники помещений в многоквартирном доме могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания.
Принятые решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются обязательными для всех собственников помещений.
До определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме первое собрание собственников будет являться внеочередным.
Для проведения общих собраний инициативная группа (либо один из собственников) должны иметь:
- информацию о собственниках всех помещений в многоквартирном доме (список всех собственников с указанием паспортных данных физических лиц и данных о государственной регистрации юридических лиц);
- информацию о площади помещений, принадлежащих конкретным собственникам (жилых, нежилых), режимах права собственности на данные помещения (индивидуальная, общая, совместная) и документах, подтверждающих право собственности собственника на конкретное помещение;
- информацию об общей площади помещений многоквартирного дома.
На основании имеющейся информации собственник-инициатор проведения собрания (инициативная группа) рассчитывает в процентном соотношении голоса, принадлежащие каждому из собственников.
3.4. Процедура проведения общих собраний.
Не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания необходимо направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение (уведомление) о проведении общего собрания. В сообщении в обязательном порядке должны быть указаны:
• Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание (фамилия, имя, отчество гражданина (граждан) или наименование юридического лица, с указанием помещений, принадлежащих им на праве собственности в данном доме);
• Форма проведения общего собрания (заочное голосование)
• Дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;
• Место или адрес, куда должны передаваться решения собственников;
• Повестка дня данного собрания;
• Порядок ознакомления с информацией и/или материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться собственникам.
Сообщение о проведении общего собрания по общему правилу может осуществляться несколькими способами:
- путем направления каждому собственнику заказным письмом (с уведомлением о его вручении адресату);
- путем вручения каждому собственнику в соответствующем доме под расписку;
- путем размещения в помещении дома.
При этом собственники помещений в дальнейшем при принятии решения общего собрания могут установить любой из указанных способов доставки сообщений о проведении очередных (либо внеочередных) собраний.
В ЖК РФ понятие «бюллетень для голосования» отсутствует. Поэтому решение собственника по вопросам, поставленных на голосовании оформляется в произвольной форме.
Данное решение должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:
• Сведения о лице, участвующем в голосовании (сведения о собственнике помещения в соответствующем доме, Ф.И.О., паспортные данные – для собственников – физических лиц, или наименование юридического лица и данные о его государственной регистрации – для собственников – юридических лиц).
• Сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем доме (свидетельство о государственной регистрации права собственности, если такое право зарегистрировано, либо договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, если государственная регистрация прав отсутствует).
• Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» по отношению к каждому из указанных вопросов.
3.5. Вопросы для включения в повестку дня первого общего собрания собственников многоквартирного дома.
Рекомендуются для включения в повестку дня первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме следующие вопросы для голосования и принятия решений:
• Утверждение кандидатур председателя и секретаря собрания – для подписания протокола общего собрания.
• Утверждение кандидатур членов счетной комиссии собрания – для оформления результатов голосования и оформления соответствующего протокола.
Если инициатором общего собрания является Администрация г.Н.Новгорода, выступающая как собственник помещений, предоставленных по договорам социального найма и/или аренды, то в качестве кандидатур председателя, секретаря собрания и членов счетной комиссии собрания могут выступать представители органов местного самоуправления с оформленными надлежащим образом полномочиями (соответствующим распорядительным актом главы города полномочия по участию в общих собраниях в многоквартирных домах переданы администрациям районов города Нижнего Новгорода).
При желании любой собственник вправе принять участие в подсчете голосов по результатам голосования.
• Выбор способа управления многоквартирным домом.
При этом инициативная группа может предложить сразу один из установленных ЖК РФ конкретный способ управления – непосредственное, создание ТСЖ или путем заключения договора с управляющей организацией.
В этом случае нет оснований для спора о нарушении прав собственника путем ограничения его прав на выбор иного способа управления, установленного ЖК РФ. Его право на выбор другой формы управления может быть реализовано, в том числе отказом от предложенной формы управления путем голосования «против» и предложением в установленном порядке к голосованию за иную форму управления.
• Выбор управляющей организации.
Инициативная группа также может предложить только одну управляющую организацию (аналогично выбору способа управления права собственника в этом случае не нарушаются). При выборе иного способа управления, например непосредственное управление, инициативная группа может предложить организацию, с которой собственники многоквартирного дома будут заключать договор на услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
• Согласование перечня работ и услуг по содержанию и ремонту, предоставляемых управляющей организацией в соответствии с условиями договора управления. При непосредственном управлении – перечень работ и услуг, предоставляемых организацией по содержанию и ремонту многоквартирного дома, договора на услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
• Определение места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений по вопросам, поставленным на голосование.
(Возможно, предложить хранение указанных документов управляющей организацией по месту ее нахождения, либо передачи их на хранение в соответствующий орган местного самоуправления).
• Выбор формы ежегодных собраний (очная либо заочная форма).
• Установление временного периода, в рамках которого должно проводиться ежегодное собрание.
Рекомендуется проводить общие собрания не реже 1 раза в год (1 квартал года, следующим за отчетным).
•Выбор способа оповещения о собраниях (за 10 дней до их проведения), а также сообщений о принятых решениях по итогам собраний.
Рекомендуется размещать данную информацию в доступном для собственников месте (например в подъездах).
Предлагаемый перечень вопросов для включения в повестку дня первого внеочередного собрания позволит в дальнейшем упростить процедуру проведения общих собраний.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые в соответствии со ст. 46 ЖК РФ относятся к документам постоянного хранения, поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения.
Оформленный протокол вместе с решениями каждого собственника передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо размещается для хранения в специально отведенном для этого месте. Хранение протоколов и указанных решений обеспечивает возможность использования таких документов при разрешении судебных споров, в том числе в части установления правомерности принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее, чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания являются обязательными для всех сособственников, в том числе для тех, которые не принимали участие в голосовании.
4. Договор управления многоквартирным домом.
При выборе способа управления - управляющая организация, с собственниками помещений заключается договор управления. Договор заключается в письменной форме и является договором возмездного оказания услуг.
Срок договора управления от 1 года до 5 лет.
Существенные условия договора:
• перечень необходимых работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;
• состав общего имущества многоквартирного дома.
Помимо существенных условий в договоре управления также должны быть установлены права и обязанности сторон, условия об ответственности сторон.
Управляющая организация обеспечивает предоставление коммунальных услуг собственникам на основании договора поставки услуг с ресурсоснабжающими организациями (РСО), и именно управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за их надлежащее предоставление и качество.
При определении цены по договору управления агентское вознаграждение должно входить в структуру платежей, осуществляемых собственниками помещений, т.е. в договоре управления может быть указана лишь общая стоимость услуг управляющей организации.
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками согласно условиям заключенного договора управления, в том числе за предоставление коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту жилья с указанием перечня работ.
В договоре управления должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организацией.
Одним из видов контроля является обязанность управляющей организации предоставлять собственникам отчет о выполнении условий договора в срок, установленный договором управления. Если такой срок не установлен, то по общему правилу – ежегодно в течение первого квартала, путем направления отчета каждому собственнику (принимается общим собранием).
Расторжение договора управления.
В случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей собственники могут отказаться от услуг данной организации и расторгнуть договор управления.
Изменение и расторжение договора управления возможно в порядке установленном нормами ГК РФ. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.
Таким образом, в условиях нового жилищного законодательства договор управления становиться одним из основных инструментов, способствующих развитию конкуренции в данной сфере услуг и соответственно основным элементом, мотивирующим управляющие компании к повышению эффективности работы, повышению качества оказываемых услуг с сохранением уровня их стоимости, стимулирует к развитию дополнительных услуг.